🏢 Viviendas Turísticas y Comunidades de Propietarios: Cómo Explicar los Nuevos Cambios a tu Comunidad
- Pablo Gómez
- 4 abr
- 4 Min. de lectura
📢 Introducción
Desde el 3 de abril de 2025 está en vigor una modificación clave en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), recogida en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE), que afecta directamente a la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT) dentro de las comunidades de propietarios. Como administrador de fincas, tu papel es crucial para ayudar a los vecinos a entender estos cambios, tomar decisiones informadas y asegurarse de que todo se haga de forma legal y transparente.
En este artículo, te explicamos en lenguaje claro qué ha cambiado con la ley, cómo afecta a las comunidades, qué pasos deben seguirse y cómo puedes trasladarlo de forma sencilla a la junta de gobierno y a los vecinos. Además, compartimos algunos datos de contexto para ayudarte a argumentar con claridad. 🧠📘
🏠 ¿Qué ha cambiado exactamente?
La modificación de la LPH vigente desde el 3 de abril introduce tres novedades fundamentales en la regulación de las viviendas turísticas dentro de las comunidades de propietarios:
Necesidad de aprobación comunitaria para nuevas VUT:
Ningún propietario puede destinar su vivienda a uso turístico sin la autorización previa de la comunidad. Esta aprobación debe obtenerse mediante una mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación.
Este nuevo requisito legal devuelve a las comunidades la capacidad de decidir sobre la convivencia y el uso de los espacios comunes.
Recargo del 20% en las cuotas de gastos comunes:
Las comunidades que autoricen el uso turístico pueden acordar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes (como ascensor, limpieza o mantenimiento) a las viviendas que ejerzan esta actividad.
El recargo debe basarse en el mayor uso o desgaste que dicha actividad genera en los servicios comunes y requiere también mayoría cualificada para su aprobación.
Más herramientas para frenar incumplimientos:
Se refuerzan las facultades de la comunidad para actuar contra propietarios que ejerzan la actividad turística sin autorización, incluyendo requerimientos fehacientes, notificación formal y acciones judiciales para exigir el cese de la actividad.
📊 ¿Por qué es importante este cambio?
Según datos de INE y plataformas como AirDNA, en los últimos cinco años las viviendas de uso turístico han crecido exponencialmente en ciudades y zonas costeras:
En algunas capitales, más del 10% de las viviendas del centro están destinadas a uso turístico.
El precio del alquiler residencial ha subido entre un 15% y un 30% en barrios con alta concentración de VUT.
Encuestas del CIS y de asociaciones vecinales revelan que más del 60% de los vecinos considera que las viviendas turísticas generan ruido, inseguridad o molestias.
Estas cifras explican por qué muchos propietarios se están planteando regular esta actividad desde sus propias comunidades.
🧭 ¿Cómo explicar estos cambios a la comunidad?
✅ Reúne al equipo de gobierno
Convoca una reunión con el presidente y vocales para explicarles en detalle:
El cambio legal ya en vigor.
Las opciones que tiene la comunidad: autorizar, limitar, condicionar o prohibir.
Las mayorías necesarias y cómo debe quedar reflejado en acta y/o los estatutos.
El nuevo recargo del 20% y cómo se puede aplicar.
Las herramientas legales para frenar usos no autorizados.
🎯 Tip: Apóyate en ejemplos prácticos y casos reales de otras comunidades para facilitar la comprensión.
🧾 Prepara una comunicación clara para todos los vecinos
Una circular o email puede incluir:
Un resumen del cambio legal (sin tecnicismos).
Las posibles consecuencias de no regular el tema.
El procedimiento para votar en junta (y los requisitos de mayoría).
Las implicaciones del recargo económico para las VUT.
🗓️ Convoca Junta Extraordinaria si es necesario (o incluye este punto en el orden del día de la próxima Junta Ordinaria)
Si hay preocupación o intención de regularlo, convoca una junta extraordinaria con ese único punto en el orden del día:
Puedes presentar un modelo de cláusula para añadir a los estatutos.
Recuerda que el acuerdo debe constar en acta e inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener efectos ante terceros.
🎯 Consejo: Asegúrate de llevar el apoyo técnico/jurídico necesario para que no haya dudas sobre la validez del acuerdo.
🧠 ¿Y si la comunidad decide permitir viviendas turísticas?
También hay comunidades que quieren convivir con esta actividad, pero de forma regulada. Algunas recomendaciones:
Establecer normas claras de uso (ruidos, horarios, uso de zonas comunes, etc.).
Solicitar licencia y registro al propietario antes de autorizarlo.
Recoger en acta que la comunidad acepta el uso turístico, aunque se podrá revertir si cambia la voluntad de la mayoría.
Valorar la aplicación del recargo del 20%, incluso si se permite la actividad, para equilibrar el mayor uso de los servicios comunes.
🧰 ¿Cómo puede ayudar Ciudadela?
En Ciudadela ofrecemos a los despachos y administradores de fincas una solución integral basada en tecnología, experiencia y conocimiento normativo:
Modelos de comunicación para los vecinos y actas adaptadas.
Asistencia en la redacción o modificación de estatutos.
Registro digital de acuerdos, votaciones y seguimiento de tareas.
Gestión integral de incidencias o conflictos derivados de usos turísticos.
Atención especializada a vecinos 24/7 por teléfono, WhatsApp o email.
Asesoramiento para calcular y aplicar el recargo de gastos comunes.
Todo ello apoyado por nuestra plataforma tecnológica propia con trazabilidad completa, acceso seguro para vecinos y herramientas de IA que ayudan al administrador en su día a día.
🧭 Conclusión: oportunidad para decidir entre todos
La nueva ley no es una prohibición generalizada: devuelve el control a las comunidades de propietarios. Como administrador, tu labor es facilitar el proceso, asegurar que la comunidad esté informada y que cualquier decisión se tome de forma legal y ordenada.
Ya sea para limitar o permitir el uso turístico, la clave está en comunicar bien, recoger la voluntad mayoritaria y actuar con transparencia. La posibilidad de establecer recargos y contar con herramientas legales adicionales refuerzan aún más la capacidad de gestión de las comunidades.
👉 Si tu comunidad necesita ayuda para adaptarse a estos cambios, en Ciudadela estamos preparados para acompañarte.
¡Juntos construimos comunidades más seguras, justas y adaptadas a sus vecinos! 🏡
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